易家桥新村壹号院通过修缮道路桥梁、打造小区共享空间，实现颜值与舒适度双提升，呈现出清爽宜居的全新面貌。郭琦摄

初冬时节，走进江苏省南通市崇川区易家桥贰号院，浓郁的桂花香气扑面而来。小游园连廊蜿蜒曲折、林下空间舒适惬意，一步一景。“物业服务社进小区后，不仅给我们安装了汽车充电桩，还建起了非机动车智能车库，别提多方便啦！”凉亭里，年迈的大爷大妈们感叹小区的变化，满满的幸福感。

崇川区是南通市人口最密集、生产要素最集中、城市化水平最高的区域，总人口达123万。随着城市更新的深入推进，如何写好老旧小区从改好到管好的“后半篇文章”，成为一道必须答好的民生考题。近些年来，针对老旧小区业委会组建难、物业公司引进难、物业费用收取难等问题，崇川区坚持党建引领，注重治理投入和统筹协调，组建公益性物业服务实体——物业服务社，多方合力破解失管、脱管难题，实现老旧小区长效治理，从“面子”到“里子”焕然一新。

从失管脱管到齐抓共管

党建引领统筹抓总

新城桥街道城南新村小区建成于20世纪90年代后期，多年来，由于小区管理难、居民不买账、收不到物业费等原因，无物业公司愿意入驻。“之前连保安都没有，又脏又破，垃圾也没人打扫。”3号楼居民沈晓水回忆。

像城南新村这样陷入治理恶性循环的老旧小区，在崇川区不是个例。为彻底解决这一难题，崇川区大力推动物业管理改革，建立“区物业行业党委指导、街道党工委统筹、社区党组织负责、全体业主监督”的运行体系。物业服务社为民办非企业，全部进行社会组织注册，划定业务范围，所有物业服务社成员不拿一分钱。

“我们坚持党建引领、公益为民、治理融合、专业服务的总体思路，推动旧改小区物业管理从无到有，并做到常态化、可持续。”崇川区委组织部相关负责人表示。

物业服务社设置规范化组织架构，社区居委会主任担任物业服务社理事长，副理事长和理事由城管、派出所民警、党员骨干、业主代表等担任。社区党组织发挥引领作用，统筹分配社区干部、专业机构、自治力量等多元主体，组成若干小组，分工负责公共事务服务、邻里矛盾调解、志愿服务等物业管理事项，实现物业服务资源力量整合共享。

针对居民支付物业费意识不强、急需有效管理的双重难题，崇川区实行体验式管理模式，设置2—6个月过渡期，为物业服务社拨付6万元过渡资金，用于失管脱管小区的基本支出。过渡期内不收取物业费用，免费为小区居民提供服务，让居民感受到真切变化后再缴费，逐步养成“服务购买”的自觉。

为促进物业服务社良性发展，崇川区建立以奖代补机制，根据试点社区的物业费缴纳率、收支情况及运行成效，分3档从1万元—5万元不等，每年给予一次性奖励，所有奖励资金全部专款专用，反哺物业管理服务。治理好小区就有奖励，社区比拼也更有劲头，居民最终得了实惠。

从托底保障到品质服务

公益为民平台赋能

王瑞华是城东街道北郭社区乐邻网格党支部书记，也是物业服务社的红管家，带领46名党员志愿者投入小区管理服务。“遇到停水停电，只要打个电话，十分钟内王书记就能带人上门维修。”提起王书记，小区居民纷纷点赞。

值得一提的是，北郭东村小区仅向业主收取0.24元/平方米物业费。原来，小区的公共收益有两处，一是停车费收入，二是小区配套车库的租金，扣除必要的保洁与安保人员开支后，每年还略有结余，投入到小区管理维护中。

为了确保物业服务社可持续运转，崇川区坚持公益为民，通过资产盘活增收、居民物业缴费、停车费用收取等途径，充盈治理资金池。建立“季度备案、半年公示、年终审计”财务制度，对重大事项“线上+线下”双公开，保障居民知情权、监督权。

针对居民关注的物业费和停车管理费，物业服务社实行志愿服务抵扣、空关户打折、无车户补贴等弹性制度，采取负面行为分红扣减制，并进行年终结余分红，部分小区每户分红超过260元。3年来，崇川区多个小区物业费缴费率从不足30%提高至95%以上。物业服务社管理满一年的40个小区中，达到收支平衡的有34个、占比85%。

物业服务社充分发挥集聚诉求、整合资源、专业服务的平台优势，通过优先聘用小区内低收入及困难家庭居民、附近商品房物业公司延伸管理、委托第三方公司招录等方式，聘用专职保安、保洁员。将绿化管护、水电维修等专业事项统筹发包，变“单个小区单次购买”为“多个小区打包团购”，在提升议价能力的同时，促进服务质量整体提升。

从站在旁边看到跟着一起干

凝聚力量融合共治

老旧小区物业服务管理，难在让居民有参与意识，难在改变居民习惯。“发动居民参与小区治理，上门十几次邀请是常有的事。要让他们站到台前，一起参与。”东大街社区党委书记张秀梅说。

在人手有限的情况下，“依靠党员带动群众，依靠群众服务群众”是推动小区治理的有效路径。物业服务社积极吸纳业委会（物管会）、社会组织、志愿者团体等多方力量加入，引导网格党支部书记、党员骨干参与到物业服务社中去。目前，全区物业服务社成员共2452人、党员占比超过60%。

群众的事群众说了算，大家的事大家商量着办。崇川区建立社区党组织牵头，业委会（物管会）、物业人员、居民代表共同参与的联席会议机制，明确议题收集、议事协商、专项跟办、定期反馈、年度评议5项议事程序，协商解决小区物业管理事项。社区干部、网格员、执法人员与物业服务社成员协作联动，全面融入小区治理。

物业服务社专设执法联管员，公安、城管、消防等执法人员下沉小区，协调矛盾纠纷、破墙毁绿等事项。聚焦居民所需，开展“红网一件事”行动，由网格员担任片区“物业首席服务员”，网格党支部书记带头领办一件事，形成“书记带头干、党员领着干、群众跟着干”的治理氛围。

“我们将不断强化党建引领，坚持服务为民宗旨，将社区党组织的组织优势转化为治理效能，激发群众参与物业管理的积极性，形成共建共治共享的治理格局。”崇川区委组织部相关负责人说。